EPC label F of G in 2026: wat doen? Gids voor vastgoedmakelaars en notarissen

U bent vastgoedmakelaar, onderhandelaar of notaris en een van uw klanten bezorgt u een EPC-certificaat met label F of G. Twee jaar geleden was dat vooral een klassiek onderhandelingsargument: verwachte minderwaarde, koper die afdingt, verkoper die zich vastbijt. In 2026 is het thema van aard veranderd: de drie Belgische gewesten hebben elk verbodskalenders voor energieverslindende labels in de wet verankerd . Het gaat niet meer om een diffuus risico, maar om een gedateerde deadline die rechtstreeks weegt op de waarde van het pand.

Dit artikel is bedoeld voor Belgische vastgoedprofessionals — en in het bijzonder voor Vlaamse vastgoedmakelaars en notarissen, want Vlaanderen is vandaag het gewest waar de regelgevende druk het concreetst is. We behandelen de drie gewestelijke kalenders 2026-2050 (Vlaanderen, Brussel, Wallonië, met telkens andere drempels en startpunten), de reële impact op de transactie (minderwaarde, financiering, verkooptermijn), de grootteorden van het renovatiebudget en — vooral — de methodologische valkuil waardoor het optellen van offertemarges nooit een betrouwbare enveloppe oplevert. Overzicht.

1. EPC F of G: wat betekent dat concreet?

Het EPC-label drukt het primair energieverbruik uit in kWh/m²/jaar: hoeveel energie de woning per vierkante meter en per jaar verbruikt voor verwarming, sanitair warm water, koeling en hulpenergie. Hoe hoger het cijfer, hoe slechter het label — A is een (bijna) klimaatneutrale woning, G is wat men in Vlaanderen courant een energievreter noemt.

De F- en G-drempels per gewest

• Vlaanderen : het certificaat heet officieel het EPC (Energieprestatiecertificaat), beheerd door het VEKA. Label F overschrijdt 500 kWh/m²/jaar, label E ligt tussen 400 en 500 kWh/m²/jaar. De Vlaamse schaal is specifiek gekalibreerd voor de Renovatieplicht.
• Brussel : label G begint boven 345 kWh/m²/jaar, label F situeert zich rond 275-345 kWh/m²/jaar. De drempel van 275 kWh/m²/jaar is exact wat de Renolution-ordonnantie weerhoudt voor het verbod van 2033.
• Wallonië : de schaal is licht verschoven — label G overschrijdt 510 kWh/m²/jaar, F ligt tussen 425 en 510. Wallonië heeft historisch de breedste labelklassen, gevolg van een meer heterogeen landelijk patrimonium.

Op nationaal niveau wordt geschat dat een aanzienlijk deel van het Belgische woonbestand — in de orde van 30 tot 40 % volgens de gewestelijke bronnen — onder label F of G valt. Met andere woorden: dit is geen marginaal geval, het is een dossier dat u quasi wekelijks ziet passeren. Nuttige info om door te geven aan bezorgde verkopers die vrezen dat hun woning een “energievreter” is: ze staan niet alleen en de markt past zich al aan.

Waarom dit label, op dit moment?

De politieke logica is duidelijk: gebouwen vertegenwoordigen bijna 40 % van het finale energieverbruik in België. Om de klimaatneutraliteit tegen 2050 te halen die op Europees niveau is vastgelegd, moeten de meest energieverslindende woningen uit de markt verdwijnen. Elk gewest koos een eigen strategie — Brussel sloeg hard en vroeg toe, Wallonië koos voor een glijdend traject, Vlaanderen zette de koper centraal als motor van de renovatie. Drie filosofieën, drie kalenders, en dus drie verschillende adviezen aan uw klant naargelang waar het pand gelegen is.

2. Vlaanderen: Renovatieplicht, de regel is al actief sinds 2023

Vlaanderen is het gewest waar de druk nu al voelbaar is — terwijl Brussel en Wallonië nog naar het toekomstige kalenderwerk kijken. Sinds 1 januari 2023 geldt de Renovatieplicht voor iedereen die een residentiële woning verwerft met EPC-label E of F. De koper beschikt over een termijn om het pand naar minstens label D te brengen. Dit is de regelgeving die voor Vlaamse vastgoedmakelaars en notarissen vandaag het meest tastbaar is in elke verkoop.

De termijn werd eind 2025 verlengd

Oorspronkelijk bedroeg de termijn 5 jaar vanaf de authentieke akte. In december 2025 kondigde de Vlaamse regering een verlenging aan tot 6 jaar, als antwoord op signalen uit de praktijk over de moeilijkheid om de werken tijdig uit te voeren (beschikbaarheid van aannemers, premies, vergunningen). Het is dus dit venster — 6 jaar vanaf de akte — dat u in 2026 aan een koper meedeelt.

Toepassingsgebied en sancties

• Toepassingsgebied : uitsluitend het residentieel vastgoed (eengezinswoningen, appartementen). De Vlaamse tertiaire sector kent een eigen, apart regime.
• Trigger : de aankoop van een pand met label E of F. Bestaande eigenaars die niet verkopen zijn niet rechtstreeks geviseerd.
• Sanctie : bij vastgestelde niet-naleving kan het VEKA (Vlaams Energie- en Klimaatagentschap) een administratieve geldboete opleggen van 500 € tot 5 000 €, gemoduleerd volgens de omstandigheden.
• Cumul : de renovatieverplichting blijft bestaan — de boete ontslaat de koper niet van de verplichting om te renoveren.

Officieel kader: Vlaanderen.be — Renovation obligation for residential buildings. De regel is intussen goed geïntegreerd door de Vlaamse kopers: ze houden er expliciet rekening mee in hun bod. Voor een verkoper van een woning met label E of F in Vlaanderen is de “Renovatieplicht-minderwaarde” intussen structureel, en wordt ze systematisch op de markt waargenomen.

3. Brussel: verbod op EPC F en G vanaf 2033

Het Brussels Hoofdstedelijk Gewest oefent veruit de sterkste regelgevende druk uit op energieverslindende woningen. Het kader wordt gedragen door het programma Renolution, aangenomen in 2024 en bevestigd door de ordonnanties 2025-2026. Voor een Brusselse vastgoedmakelaar of notaris zijn dit de data om te onthouden.

De sanctie: een jaarlijkse boete in verhouding tot de overschrijding

Belangrijke Brusselse bijzonderheid: de sanctie is geen forfaitaire boete bij de verkoop, maar een jaarlijkse boete die loopt zolang het pand onder de drempel blijft. De voorziene formule: (kWh/m²/jaar overschrijding) × oppervlakte van de woning × 2,5 €/jaar. Voor een appartement van 90 m² met label F op 320 kWh/m²/jaar (45 kWh boven de drempel van 275) komt dat neer op: 45 × 90 × 2,5 = 10 125 € per jaar. Zolang het pand niet gerenoveerd is. Dit mechanisme zet non-conformiteit dus rechtstreeks om in een terugkerende kost — en dus in een onmiddellijke waardevermindering.

Officiële bronnen: Leefmilieu Brussel en Renolution.brussels. Verschillende analyses wijzen op een risico van overbelasting van de renovatiesector naarmate 2033 nadert — een sterk argument om uw klant aan te zetten te anticiperen in plaats van af te wachten.

4. Wallonië: een glijdend traject tot 2050

Het Waalse Gewest koos voor een andere, meer geleidelijke aanpak die duidelijk twee regimes onderscheidt: nieuwe verwervingen (dus toekomstige verkopen) enerzijds, en het bestaande patrimonium anderzijds. Voor u en uw klant is dit onderscheid de structuur van het advies dat u moet geven.

Traject “nieuwe verwervingen” — 5 jaar na de akte

Voor elk pand aangekocht vanaf de hieronder vermelde data beschikt de verwerver over 5 jaar vanaf de authentieke akte om het doellabel te bereiken:

Traject “bestaand patrimonium” — glijdende eisen

Voor eigenaars-bewoners die niet verkopen, voorziet Wallonië een progressieve verhoging van de minima op het volledige patrimonium:

Het luik fossiele verwarming — kalender al actief

Vaak vergeten bij de lectuur van het EPC: Wallonië startte al in 2026 met de uitfasering van stookolie en steenkool. Drie etappes om te onthouden:

• Sinds 1 januari 2026 : verbod op het plaatsen van een nieuwe stookolie- of steenkoolketel in een woning.
• Sinds 1 januari 2027 : ook vervanging door een aan nieuw gelijkgesteld toestel is verboden.
• Vanaf 1 januari 2031 : elke vervanging van een stookolie- of steenkoolketel wordt verboden, ook bij defect.

Gevolg voor uw verkopende klant: als het pand nog op stookolie draait, is dat niet alleen een minpunt op het EPC — het is ook een geprogrammeerde veroudering van de verwarmingsinstallatie. Op te nemen in het budgetgesprek. Bron: Wallonie.be — Renovatie van het Waalse patrimonium.

5. Reële impact op de transactie

Als tussenpersoon tussen verkoper en koper weet u dat het EPC, samen met de elektrische keuring (AREI/RGIE) en vocht, een van de drie krachtigste onderhandelingshefbomen is. Maar anders dan bij de elektrische keuring gaat het EPC niet alleen over toekomstige werken: het bepaalt ook de koopkracht van uw koper. Hier zijn de drie concrete effecten die we begin 2026 op het Belgische terrein observeren.

Minderwaarde “energievreter”

• Voor een woning met label F schommelt de waargenomen minderwaarde t.o.v. een gelijkwaardig pand in label D rond 8 tot 15 %. Dit omvat het ingeschatte regelgevende risico en een ruwe inschatting van de werken.
• Voor label G klimt de minderwaarde tot 15 tot 25 %, en soms meer in Brussel waar de deadline van 2033 expliciet wordt verwerkt in de biedingen.
• Deze marges zijn gemiddeldes: een goed gelegen G-woning (centrum Gent, 19e-eeuwse gordel Antwerpen, eerste ring Brussel) ondergaat een lichtere minderwaarde dan een perifeer pand. Ligging vangt een deel van het regelgevende risico op.

Beperkte financieringscapaciteit

Minder zichtbaar maar intussen kritiek: de Belgische banken zijn sinds 2024 voorzichtig geworden met label F en G. Concreet passen meerdere instellingen impliciete kortingen toe op de toegekende quotiteit (bijvoorbeeld 80 % in plaats van 90 %) of eisen ze een becijferd renovatiebudget vooraleer het krediet vrij te geven. Voor een jonge koper zonder substantieel eigen kapitaal kan deze filter hem of haar volledig uitsluiten van de aankoop — wat het bassin van potentiële kopers voor uw verkoper inkrimpt.

Langere verkoopperiode

Gevolg van de twee voorgaande effecten: een woning met label F of G blijft gemiddeld 30 tot 60 % langer op de markt dan een gelijkwaardig pand met label D of beter. Deze extra tijd is een verborgen kost voor de verkoper (lopende lasten, onroerende voorheffing, eventuele intresten op een overbruggingskrediet), die u meeneemt in het strategische gesprek “verkopen zoals het is of eerst renoveren”.

6. Renovatiebudget F naar D of C: grootteorden en valkuil van de naïeve som

Hier zijn de marges excl. btw waargenomen op de Belgische markt begin 2026 voor de typische posten van een energetische renovatie. Ze zijn indicatief — de reële variabiliteit ligt op ±25 tot 40 % naargelang bereikbaarheid, gewest, aannemer en eventuele erfgoedbeperkingen.

De valkuil van de naïeve optelling

Eerste reflex: alle aanbevelingen van het EPC oplijsten, de onder- en bovengrenzen nemen, en het totaal aan de klant geven. Dat is statistisch onjuist en commercieel risicovol, en het is precies de fout die de ImmoDiag-analyse vermijdt — zowel voor EPC als voor de elektrische keuring (AREI/RGIE).

Waarom? Omdat de marge van elke post onafhankelijk is. De kans dat alle posten tegelijk hun minimumprijs (of allemaal hun maximumprijs) halen, is extreem klein — bijna nul zodra u 5 of 6 posten optelt. De minima optellen geeft dus een onrealistische ondergrens, de maxima optellen geeft een alarmerende bovengrens. Geen van beide heeft voorspellende waarde voor de onderhandeling of voor de financiële planning van uw klant.

De correcte methode bestaat erin een statistisch centrum van de schattingen te berekenen en daarrond een redelijke onzekerheidsmarge te leggen (doorgaans ±20 tot 25 %). Dat is wat onze tool doet op elk certificaat, automatisch, op basis van de Belgische marktprijzen 2026 excl. btw. Resultaat: een globale budgetmarge die de economische realiteit van de werf weerspiegelt en verdedigbaar is tegenover een koper, een notaris, een bank of een commissie van experten.

Waarom we geen voorbeeld geven van het type “F-woning van 200 m²”

Op deze blog vindt u geen zin als “een F-woning uit de jaren 70, dat is 75 000 €”. Niet uit informatiegierigheid, maar omdat eenzelfde label F evengoed 40 000 € als 110 000 € kan kosten naargelang het gebouw: rijwoning (weinig verliesvlak) versus vrijstaande vierkantswoning, al dan niet geïsoleerde kelder, erfgoedbeperkingen op de gevel, bereikbaarheid van de zolder. Een marge geven op basis van het label alleen zou misleidend zijn. Net dat vermijdt een nauwkeurige analysetool als ImmoDiag: we becijferen dit certificaat, niet een gemiddeld geval.

7. Gewestelijke premies en financieringshefbomen: in het advies te integreren

Een renovatie F naar D of C wordt nooit voor 100 % uit eigen middelen gefinancierd in een klassieke vastgoedtransactie. De drie gewesten hebben elk hun premiesysteem, en dat is een argument om te gebruiken in uw gesprek met de klant — verkoper én koper — om het brutobudget in een realistisch perspectief te plaatsen.

De drie regimes in één oogopslag

• Vlaanderen : Mijn VerbouwPremie — sinds 2022 één geünificeerde premie, gemoduleerd volgens inkomen en type werken. Cumuleerbaar met de Mijn VerbouwLening aan voorkeurtarief. Dit is de belangrijkste hefboom voor Vlaamse kopers die de Renovatieplicht moeten naleven.
• Brussel : programma Renolution — premies gemoduleerd volgens inkomen, tot 50 % van de kost voor huishoudens met een bescheiden inkomen. Cumuleerbaar met de Brusselse groene lening.
• Wallonië : systeem van de Primes Habitation met een voorafgaande woonkwaliteitsaudit die verplicht is om de verhoogde premies vrij te maken. De audit levert uw klant ook een renovatieroadmap op.

Voor de drie gewesten is de realistische grootteorde dat de premies tussen 15 en 40 % van de totale kost excl. btw van een ernstig energetisch renovatieproject dekken, afhankelijk van het sociaal-fiscale profiel van het huishouden. Deze informatie aan uw klant geven transformeert de perceptie van het budget: 70 000 € offerte is geen 70 000 € gemobiliseerd cashgeld.

Gegroepeerd denken: AREI/RGIE en EPC op dezelfde werf

Detail dat men in het begin van het advies vaak vergeet: als uw klant sowieso werken moet uitvoeren om de elektrische installatie in orde te brengen (AREI/RGIE niet-conform) én tegelijk een EPC-sprong wil maken, zijn er schaalvoordelen door beide ingrepen te combineren. Het openen van wanden, doorvoeren van kabels en herstel van afwerkingen is deels gemeenschappelijk. Argument om vanaf het eerste budgetgesprek te benadrukken — en nauwkeurig te becijferen vóór de verkoopovereenkomst.

8. De juiste reflex: het EPC analyseren vóór u erover communiceert

Wanneer een vastgoedmakelaar of notaris een EPC met label F of G ontvangt, is de productieve volgorde steeds dezelfde:

1. Snelle lectuur van het certificaat — gewest, label, kWh/m²/jaar, hoofdaanbevelingen, bouwjaar. 5 minuten om het dossier te kaderen.
2. Identificatie van het toepasselijke regelgevende regime : Vlaanderen Renovatieplicht 6 jaar, Brussel 2033, Wallonië 2031/aankoop 2028. Dat bepaalt de urgentie die u communiceert.
3. Becijferde schatting van de realistische renovatiekost om het opgelegde doellabel te halen — statistische methode, geen naïeve optelling.
4. Aanbeveling : renoveren vóór de verkoop (en mikken op het label erboven om de minderwaarde recupereren), of verkopen zoals het is met een gestructureerde prijsargumentatie en een geanticipeerd premiedossier voor de koper.
5. Opvolging : vermelding in de verkoopovereenkomst, link naar de gewestelijke premies, contact van een betrouwbare energieauditeur.

Stap 2 en 3 zijn het meest tijdrovend wanneer ze manueel gebeuren, en het meest foutgevoelig wanneer u meerdere dossiers per week behandelt. Net daarvoor is de ImmoDiag-analysetool gemaakt: u uploadt de PDF van het EPC (Vlaanderen VEKA, Brussel IBGE/Leefmilieu Brussel of Wallonië SPW — de drie gewesten worden ondersteund in NL en FR), en u krijgt in 30 seconden een gestructureerde lectuur — label en drempel, toepasselijke regelgevende kalender, aanbevelingen gegroepeerd per prioriteit, marge excl. btw per post, globaal budget berekend met de statistische methode, en een simulatie van de mobiliseerbare premies. Exporteerbaar als een duidelijke PDF die u aan de klant of de notaris bezorgt. Meer info over ImmoDiag.

De tool is gemaakt voor professionals die meerdere certificaten per week zien passeren — de formule Agentschap ImmoDiag is zonder limiet op het aantal analyses en laat u toe uw logo toe te voegen aan de PDF-rapporten die u aan uw klanten bezorgt. Voor punctueel gebruik volstaat een pakket van 10 analyses. Wenst u de tool in actie te zien vóór u zich engageert? Vraag ons een demo.

Wat onthouden

Wilt u tijd winnen op deze analyses en de lectuur van certificaten tussen de onderhandelaars van uw kantoor standaardiseren? Ontdek de ImmoDiag-formules of neem contact op voor een demo. Het platform dekt ook AREI/RGIE-keuringsverslagen: beide soorten dossiers grijpen sterk in elkaar wat gegroepeerde werken, gewestelijke premies en prijsargumentatie tegenover de koper betreft.