AREI niet conform: wat nu? Praktische gids voor vastgoedmakelaars en notarissen (België 2026)

U bent vastgoedmakelaar, onderhandelaar of notaris en een klant bezorgt u een keuringsverslag van de elektrische installatie met de vermelding “installatie niet conform”. Aan verkoperszijde valt de reactie vaak in twee uitersten: minimaliseren (“tekenen we toch maar?”) of paniek (“moet alles vernieuwd worden?”). Aan koperszijde is dit een potentieel onderhandelingsargument, goed of slecht gebruikt naargelang de kwaliteit van de informatie.

Dit artikel is geschreven voor Belgische vastgoedprofessionals die deze verslagen dagelijks moeten lezen, uitleggen en beoordelen. We behandelen de wettelijke termijnen 2026 van toepassing op verkoop — 12 of 18 maanden naargelang het jaar van de installatie, en daar gaat het vaak fout — de reële impact op de transactie, de kostenstructuur per post en vooral de methodologische valkuil die maakt dat het simpelweg optellen van prijsvorken nooit een betrouwbaar budget oplevert. Een volledig overzicht.

1. “Niet conform”: wat betekent dat echt in een AREI-verslag?

Een niet-conform keuringsverslag betekent dat een erkend keuringsorganisme (Vinçotte, BTV, BELOR, OCB, ATEEL, enz.) minstens één inbreuk heeft vastgesteld op het Algemeen Reglement op de Elektrische Installaties (boek 1, editie 2026). Meer niet. Dit impliceert niet automatisch een onmiddellijk gevaar of zware werken.

Drie soorten inbreuken om te herkennen

• Cosmetisch / documentair : ontbrekend ééndraadschema, geen situatieschema, onvolledige etikettering van het verdeelbord, vervallen technisch dossier. Op zich geen gevaar, maar blokkeert de formele conformiteit.
• Matig technisch : stopcontact zonder aardingspen, ontbrekende equipotentiale verbinding in de badkamer, differentieel 300 mA in plaats van 30 mA op een stopcontactkring, onderbemeten kabeldoorsnede, ontbrekende afsluitplaatjes.
• Structureel / veiligheid : volledig ontbrekende aarding, verouderd verdeelbord met porseleinen zekeringen, toegankelijke ontblote draden, vermenging van sterk- en zwakstroom, overbelasting boven de toegelaten doorsneden. Hier worden de werken aanzienlijk.

Bij de verslagen die ImmoDiag sinds de lancering geanalyseerd heeft, blijkt ongeveer 73% van de niet-conforme installaties enkel cosmetische of matig technische inbreuken te bevatten. Nuttige informatie voor bezorgde verkopers: het merendeel van de gevallen wordt opgelost zonder zware renovatie.

2. De wettelijke termijnen: 12 of 18 maanden naargelang het jaar van de installatie

De keuring van de elektrische installatie is bij residentiële verkoop verplicht sinds 2008 in België. Maar de termijn om in conformiteit te brengen is niet dezelfde naargelang het pand voor of na 1 oktober 1981 werd gebouwd — de scharnierdatum die het AREI invoerde om “oude” en “moderne” installaties te onderscheiden.

Voor een vastgoedprofessional telt in de dagelijkse praktijk enkel de verkoopcontext. De termijnen van de periodieke keuringen (van toepassing op eigenaars-bewoners zonder transactie) zijn zelden relevant in een kantoor of notariële studie.

Wat betekent dit concreet voor het vastgoedkantoor? Op een woning van na 1981, verkocht met een niet-conform AREI-verslag dat vier maanden geleden werd afgeleverd, heeft uw kopende klant nog maar 8 maanden — geen 12 — om de werken uit te voeren en de herkeuring te organiseren. Deze nuance kan het verschil maken in de formulering van het compromis en de planning van het dossier. Referentiebron: BELOR en de officiële site FOD Economie.

Waarom deze variabiliteit? Een kwestie van interpretatie

Als u online of in sommige notariskantoren nog verwijzingen vindt naar “18 maanden voor alles”, is dat geen toeval. Bij de start van de keuringsverplichting bij verkoop (2008) werd de tekst van het AREI uiteenlopend geïnterpreteerd door notarissen en erkende keuringsorganismes. Het onderscheid voor/na 1981 heeft enkele jaren nodig gehad om een consensus te worden. Vandaag is het stilzwijgend aanvaard, maar de vroegere onduidelijkheid verklaart waarom het onderwerp in sommige transacties verwarrend blijft, zeker wanneer een koper zich op een verouderde bron baseert voor zijn argumentatie.

3. Reële impact op de transactie: wat er bij de onderhandeling speelt

Als tussenpersoon tussen verkoper en koper weet u dat elektrische niet-conformiteit één van de drie meest voorkomende onderhandelingshefbomen is (samen met EPC en vocht). Enkele vaststellingen uit de Belgische praktijk:

• Bij cosmetische of matig technische niet-conformiteiten ligt de gemiddelde korting die de koper vraagt tussen 1 500 en 4 000 €. Het is een voorzorgskorting, vaak ver boven de werkelijke kost van de werken.
• Bij structurele gevallen (verdeelbord te vervangen, ontbrekende aarding) loopt de gevraagde korting vaak op tot 5 000 — 15 000 €. Hier is ze beter te verantwoorden maar nog steeds te objectiveren.
• Hoe beter de verkoper (of zijn makelaar) de werkelijke kost van de werken kent, hoe meer de onderhandeling op feitelijke basis verloopt in plaats van op emotie of perceptie.

Concreet: een koper komt met een argument zoals “er is voor 8 000 € aan werken te voorzien”. Als uw lezing van het verslag aangeeft dat de werkelijke kost tussen 1 800 en 2 600 € ligt, beschikt u over een gestructureerd, becijferd en verdedigbaar argument. Dat is precies de service die uw verkopende klant verwacht — en die de notaris u zal vragen voor te bereiden vóór het compromis.

4. Wat kost het in conformiteit brengen? En waarom posten optellen niet werkt

Hieronder de prijsvorken excl. btw vastgesteld op de Belgische markt begin 2026 per typische post. Indicatief — reële variatie van ±20 tot 40% naargelang toegankelijkheid, regio en installateur.

De valkuil van de naïeve optelsom

Eerste verleiding: alle inbreuken uit het verslag nemen, de ondergrenzen en bovengrenzen optellen en het resultaat aan de klant meedelen. Dat is statistisch fout en commercieel riskant, en het is precies de fout die de ImmoDiag-analysetool wil vermijden.

Waarom? Omdat de prijsvork van elke post onafhankelijk is. De kans dat alle posten tegelijk hun minimumprijs (of allemaal hun maximumprijs) bereiken, is uiterst klein — bijna nul bij 8 of 10 posten. De minima optellen geeft dus een onrealistische ondergrens, de maxima optellen een alarmerende bovengrens. Geen van beide heeft voorspellende waarde voor de onderhandeling.

De juiste methode berekent een statistisch centrum van de schattingen en past er een redelijke onzekerheidsmarge rond toe (bijvoorbeeld ±20%). Dat doet onze tool automatisch voor elk verslag. Het resultaat: een globale budgetvork die de economische realiteit van het werk weergeeft en die u kunt verdedigen tegenover een koper, een notaris of een expertencommissie.

Waarom we geen cijfervoorbeelden type “woning van 60 m²” geven

Op deze blog vindt u geen zinnen zoals “een woning uit de jaren 60, dat is 7 500 €”. Niet uit gierigheid met informatie, maar omdat dezelfde niet-conforme woning evengoed 5 000 € als 15 000 € kan kosten naargelang de werkelijke complexiteit: aanwezigheid van valse plafonds, staat van de ingewerkte bekabeling, toegankelijkheid van het verdeelbord, meerkosten door verouderde mantelbuizen. Een prijsvork geven op basis van één enkel criterium (oppervlakte, bouwjaar) zou misleidend zijn. Een nauwkeurige analysetool zoals ImmoDiag vermijdt precies dat: we becijferen dit verslag, niet een gemiddeld geval.

5. Uw klant de juiste elektricien aanbevelen

Het AREI verplicht niet dat de werken door een erkend elektricien worden uitgevoerd — juridisch mag de eigenaar zelf ingrijpen. In de praktijk is dat een zeer slecht idee : de herkeuring vergeeft amateurwerk niet en de eindfactuur verdubbelt.

Wanneer uw klant u om een naam vraagt, zijn er drie onderscheidende criteria:

1. Gedetailleerde offerte per post, of anders een duidelijk gemotiveerd forfait. Een forfait is op zich geen negatief signaal — het kan passen wanneer de ingreep duidelijk afgebakend is — maar moet onderbouwd zijn. Zonder detail of motivatie geen onderhandeling en geen kwaliteitscontrole mogelijk.
2. Recente referenties van geslaagde herkeuringen met een erkend organisme. Een goede elektricien houdt dit track record bij.
3. Vermogen om het verslag regel per regel toe te lichten. Als het gesprek 5 minuten duurt en uitmondt in een rond totaalbedrag: wantrouwen.

Waarom de offerte vaak hoger ligt dan het verslag: dat is normaal

Een belangrijk onderscheid om aan uw klant uit te leggen: de erkende keurder en de elektricien doen niet hetzelfde werk. De keurder controleert wat zichtbaar en bereikbaar is (zichtbare delen van het verdeelbord, geplaatste stopcontacten en schakelaars, leesbare aardingsaansluitingen). De elektricien gaat demonteren : hij opent de kabelgoot, haalt de draden uit het verdeelbord, gaat naar de aftakdozen, meet wat niet gemeten was.

Gevolg: het komt vaak voor dat een offerte werken toevoegt die niet expliciet in het verslag stonden — onderbemeten doorsnede ontdekt bij demontage, geoxideerde aansluiting onzichtbaar bij gesloten bord, beschadigde mantelbuis achter een muur. Dat zijn geen oneerlijke meerwerken, dat is het natuurlijke verschil tussen visuele controle en reële ingreep. Te onderscheiden van de echte valkuil: een offerte die de vervanging factureert van een nog conform verdeelbord of de aanpassing van kringen die niet in het verslag staan. Daar moet u verder graven.

6. De herkeuring: verloop en kosten om te anticiperen

Eens de werken zijn afgerond, moet een erkend keuringsorganisme terugkomen om de conformiteit vast te stellen en het conformiteitsverslag (het “groene verslag”) af te leveren, dat u aan uw klant en aan de notaris bezorgt bij verkoop.

Welk organisme voor de herkeuring?

Vuistregel: juridisch moet hetzelfde erkende organisme terugkomen voor de herkeuring — dat verzekert de continuïteit van het dossier en de coherentie van de beoordeling. In de praktijk wordt deze verplichting niet altijd nageleefd, maar ze blijft de regel.

De enige goed gevestigde uitzondering betreft verkopen van installaties van vóór 1981 (termijn 18 maanden na de akte) : hier kan de koper een beroep doen op om het even welk erkend organisme. Nuttig om te weten om de concurrentie te laten spelen op termijnen of tarieven bij kalenderdruk.

Tarief: het is een nieuwe keuring, geen kort heronderzoek

Nog een veelvoorkomend misverstand: men denkt aan een “snel” bezoekje van 50 €. In werkelijkheid kost een herkeuring de prijs van een klassieke keuring, want het is een volledige keuring. De keurder herevalueert de hele installatie. Vastgestelde prijsvork in België in 2026: 175 — 225 € excl. btw, ongeacht of het over een appartement of een woning gaat. Mogelijk kleine verplaatsingstoeslag in afgelegen gebieden.

Wachttijd voor een afspraak: 2 tot 6 weken, langer in mei-juni (piek van de verkopen). Wanneer een urgentie nodig is (bijvoorbeeld om de authentieke akte te kunnen verlijden), is een spoedkeuring meestal mogelijk tegen een meerprijs — nuttig om te weten voor gespannen dossiers, houd deze hefboom in het achterhoofd.

7. Bijzondere gevallen om te kennen

Installatie van vóór 1 oktober 1981

Versoepeld regime: bepaalde voorschriften van het AREI zijn niet van toepassing zolang er geen substantiële wijziging is. Dat is het equivalent van een grootvaderclausule. Zodra een renovatie het verdeelbord of de kringen raakt, geldt het volledige AREI. Dat kan een budget van 1 500 € naar 6 000 € doen springen voor hetzelfde pand.

Verhuurd pand

De AREI-keuring is niet verplicht om een pand te verhuren (veelvoorkomend misverstand), maar de verhuurder blijft verantwoordelijk voor de veiligheid van de installatie. In Vlaanderen werkt het Vlaams Energie- en Klimaatagentschap aan een verstrenging via het conformiteitsattest van woningen. In Wallonië kan de verhuurvergunning ze in bepaalde gemeenten opleggen. In Brussel is ze niet verplicht maar blijft aanbevolen om de aansprakelijkheid te beperken.

Krappe agenda: de spoedkeuring om een akte te deblokkeren

Vaak vergeten praktisch detail: de AREI-keuring is verplicht voor de authentieke akte, niet voor het compromis. U kunt dus een compromis ondertekenen zonder verslag in handen, op voorwaarde dat u het vóór de akte bekomt. Wanneer de agenda krap zit, bieden meerdere organismes een spoedkeuring aan (vaak binnen 7 dagen, soms 48-72 u) tegen een redelijke meerprijs. Nuttig om te vermelden bij klanten onder ondertekeningsdruk.

8. De goede reflex: het verslag analyseren vóór u becijfert

Wanneer een makelaar of notaris een niet-conform AREI-verslag ontvangt, is de productieve volgorde altijd dezelfde:

1. Snelle lectuur van de status + aantal inbreuken + aard (cosmetisch / technisch / structureel) — 5 minuten om de omvang in te schatten.
2. Becijferde raming van de realistische totale kost — om een indicatie aan de verkopende klant te geven en de onderhandeling voor te bereiden.
3. Aanbeveling tot actie : in conformiteit brengen vóór de tekoopstelling, of de verplichting overdragen aan de koper (met becijferde impact op de onderhandeling).
4. Opvolging : offerte elektricien, herkeuring, vermelding in het compromis.

Stap 2 is de meest tijdrovende als ze handmatig gebeurt. Dat is precies de rol van de ImmoDiag-analysetool: u uploadt de PDF van het verslag en u krijgt in 30 seconden een gestructureerde lezing (inbreuken gegroepeerd per categorie, ernstniveau, prijsvork excl. btw per post, globaal budget gekalibreerd via de statistische methode), exporteerbaar als duidelijke PDF die u doorstuurt naar de klant of de notaris. Meer weten over ImmoDiag.

De tool is gemaakt voor professionals die meerdere verslagen per week verwerken — de formule Agence ImmoDiag is onbeperkt in aantal analyses en laat toe uw logo op de PDF-verslagen te plaatsen die u aan uw klanten bezorgt. Voor punctueel gebruik volstaat een pack van 10 analyses. Wilt u de tool in actie zien voor u zich engageert? Vraag ons een demo.

Wat onthouden

Wilt u tijd winnen op deze analyses en de lectuur van verslagen standaardiseren tussen de onderhandelaars van uw kantoor? Ontdek de ImmoDiag-formules of neem contact op voor een demo. Het platform behandelt ook EPC-attesten: beide types verslagen interageren sterk wat betreft gegroepeerde werken en gewestelijke premies.